万科当前面临阶段性压力，但风险处于可控范围，长期发展仍具备支撑

一、当前面临的主要问题

1. 业绩短期亏损：2025年上半年，万科实现营业收入约1053亿元，同比下降26.2%；归属于母公司股东的净亏损119.47亿元，同比扩大21.3%。亏损主要源于房地产开发项目结算规模显著下降（上半年结算面积同比减少约40%）、毛利率仍处于低位（开发业务毛利率约8.1%，虽较2024年同期上升1.5个百分点，但仍低于行业平均水平），以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值导致的资产减值（上半年计提存货跌价准备51.14亿元，主要涉及深圳、广州、重庆等地项目）。

2. 现金流与偿债压力：截至2025年6月底，万科短期有息负债（包括短期借款、一年内到期非流动负债及其他应付款中的股东借款）合计约1553.67亿元，而现金及现金等价物余额为693.48亿元，现金短债比约0.45倍（剔除受限资金后进一步下降），存在阶段性偿债压力。尽管上半年已完成243.9亿元公开债务偿还，且2027年前无境外公开债到期，但境内债务的刚性兑付仍需持续资金支持。

3. 销售去化压力：上半年，万科实现合同销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比分别下降42.6%、45.7%，降幅高于TOP10房企加权平均降幅（13.4%）。核心原因是新盘供应减少，以存量资源去化为主（上半年现房销售176亿元、准现房销售183亿元），而存量项目多为2022年以前获取的高价地，去化周期较长，对毛利形成压制。

二、已采取的应对措施及成效

1. 大股东支持稳定流动性：2025年以来，第一大股东深铁集团通过借款、融资支持等方式，累计向万科提供资金超240亿元（其中上半年新增借款238.77亿元），借款利率和抵押率均优于市场水平，有效缓解了公司的短期流动性压力，为债务化解和业务调整赢得了时间。

2. 存量盘活成效显著：万科通过“商改住”“规划优化”“存量置换”等方式，推动难点项目解题，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元，实现盘活回款近60亿元，并通过盘活新增获取项目3个（2025年上半年）。例如，广州南站商务区住宅项目“万科·檐屿城”于2025年7月开盘，打破温州市场近5年首开记录的“万科·璞拾云洲”首开去化率达九成以上，显示存量盘活对销售的拉动作用。

3. 经营服务业务成为第二支撑：万科经营服务类业务（物业、租赁住宅、物流、商业等）保持稳定增长，2025年上半年全口径收入284.2亿元，同比增长0.6%，占营收比重提升至27%。其中，万物云（物业服务）上半年收入181.4亿元，同比增长3.1%，核心净利润13.21亿元，同比增长10.8%，开发商关联业务收入占比降至6.5%；泊寓（租赁住宅）运营管理27.3万间，开业19.8万间，出租率93.3%，超13万间纳入保障性租赁住房；万纬物流（物流仓储）高标库稳定期出租率86%，冷链稳定期库容使用率74%，持续保持行业领先。

4. 新项目质量提升：万科自2022年以来所有新项目均纳入全周期投后管理，聚焦“好城市、好房子”策略，新获取项目聚焦客户基础好的片区，投资兑现度达85%（2022年以来78个项目开盘，平均开盘周期6个月）。例如，温州璞拾云洲、成都都会甲第等项目首开去化率达九成，新项目已售部分毛利率约16%，较此前明显改善，为未来业绩修复奠定基础。

三、未来展望：风险可控，需时间修复

万科当前的风险主要源于历史遗留问题（如高价地结算、存量资产去化），但随着存量盘活的推进、新项目质量的提升以及大股东的支持，风险正处于逐步化解过程中。管理层明确表示，将通过“战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展”等措施，推动开发业务回归良性循环，经营服务业务稳步增长，加快构建适应房地产新模式的核心能力。尽管短期内业绩仍将承压，但长期来看，万科的品牌优势、产品迭代能力及多元业务布局仍具备竞争力，有望逐步走出低谷。